KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN ON YILLIK UZAMA DÖNEMİ SONUNDA FESİH İLE SONA ERMESİ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” türüdür. Anılan maddede TBK, kira sözleşmesini bütün kira türlerini kapsayacak şekilde tanımlamıştır. Ancak kira sözleşmeleri kiralananın türüne göre değişiklik göstermekte ve farklı düzenlemelere tabi olabilmektedirler.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama dönemi sonunda kira sözleşmesinin kiralayan tarafından fesih bildirimi ile sona erdirilmesi ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinde düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu, Madde 347:
“(1)Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
(2)Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
(3)Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile yürürlüğe giren bu maddenin amacı, kiracının menfaatini korumaya yönelik hükümler karşısında önemli ölçüde zedelenen mülkiyet hakkının sahip olduğu ayni niteliğin sözde kalmasını engellemektir. Bu madde ile zaten kira sözleşmesi sebebiyle kiralanan taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarruf edemeyen ve dolaylı zilyed konumunda bulunan taşınmaz malikine, bu duruma kiracının kira sözleşmesini sona erdirme yöndeki iradesini beklemeksizin son vererek dolaysız zilyed olma yolu açılmıştır.
6098 Saylı Yeni Türk Borçlar Kanunu ile bu düzenleme getirilmeden önce kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi fesih için haklı bir sebep bulunmasına bağlıydı.
TBK Madde 347’nin Zaman Yönünden Uygulaması
Kiraya verenin 10 yıllık uzama süresi sonunda hiçbir haklı sebep göstermeksizin fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirme hakkının kullanımı, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun Geçici 2. Maddesi ile zaman yönünden sınırlandırılmıştır. Şöyle ki; 6101 Sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesine göre fesih hakkı,
1. Eğer bir kira sözleşmesinin 01.07.2012 tarihinden önce 10 yıllık uzama süresi dolmamış ancak geriye 5 yıldan az süre kalmış ise en erken 01.07.2017 tarihinde,
2. Eğer bir kira sözleşmesinin 01.07.2012 tarihinden önce 10 yıllık uzama süresi dolmuş ise en erken 01.07.2014 tarihinde,
kullanılabilecektir.
Kanunda geçen 10 yıllık uzama süresi kira sözleşmesinin normal süresinin bitiminden itibaren hesaplanmalıdır.
Örneğin;
01.11.1999 tarihinde akdedilen 2 yıllık bir kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi 01.11.2011 tarihinde dolmaktadır.
Buna göre, üç ay önceden bildirim zorunluluğu göz önüne alındığında normal şartlarda fesih bildiriminin en geç 01.08.2011 tarihinde yapılması gerekmektedir.
Ancak yukarıda bahsi geçen 6101 sayılı kanunun Geçici 2. Maddesi gereği, fesih hakkı 10 yıllık uzama süresi 01.07.2012 tarihinden önce dolanlar için -01.07.2012 tarihinden itibaren iki yıl- 01.07.2014 tarihinden önce kullanılamamaktadır.
Bu sebeple, 01.11.2011 tarihli kira sözleşmesi için fesih bildiriminin kullanılabileceği ilk tarih 01.08.2014 tarihidir. 01.11.2013 – 01.11.2014 uzama yılı için en geç 01.08.2014 tarihinde yapılacak fesih bildirimi ile kira sözleşmesi kiraya veren tarafından hiçbir haklı sebep göstermeksizin sona erdirilebilir.
TBK Madde 347 Uyarınca Yapılacak Fesih Bildiriminin Şekli, Süresi ve İçeriği
TBK 348 açık hükmü gereği, fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmak zorundadır. Bildirimin yazılı yapılmaması geçersizlik sonucunu doğuracaktır -ki bu kira sözleşmesinin sona ermemekle beraber bir dahaki uzama yılında tekrar bildirim yapılıncaya dek uzaması anlamına gelmektedir.
Uygulamada fesih bildirimi genel olarak hem yazılı şekil şartını sağlaması hem de güvenilirlik ve ispat kolaylığı getirmesi sebebiyle noterler aracılığı ile yapılmaktadır.
Yine fesih bildirimi yapılırken uyulması gereken diğer bir şart en az 3 ay önceden bildirimde bulunma şartıdır. Şöyle ki; kiraya veren kira sözleşmesini sonlandırma iradesini içinde bulunduğu uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaştırmış olmalıdır.
Dikkat edilmesi gereken husus şudur ki; her ne kadar kiraya veren içinde bulunduğu uzama yılının bitiminden üç ay önce notere başvurmuş ve fesih iradesini bildirmiş olsa da, herhangi bir sebeple fesih bildirimi kiracıya o uzama yılının bitimine üç aydan daha kısa bir süre kala ulaşırsa süre şartının gerçekleşmemiş olduğu uygulamada kabul edilmektedir.
Yani Uygulamada, Türk Borçlar Kanununu “bildirim”i yargıçlar tarafından bu şekilde yorumlanmaktadır.
Ancak, biz bu görüşe katılmıyoruz. Çünkü kiraya verenin bildirimi belirlenen süreden önce yapmasına rağmen karşı tarafın bunu kendisinden -kaynaklanan sebeplerle- veya kötü niyetli olarak tebellüğden kaçınması sebebi ile çok uzun zamanda gerçekleşememesinin kiraya verenin haklarına halel getirmemesi gerektiğinin daha adil olacağına inanıyoruz.
Nitekim uygulamada sıkça bu kötü niyetli davranışlarla karşılaşılmaya başlanmıştır. Tebellüğ çeşitli sebeplerle ötelenerek, adres değiştirerek süre açısından tahliye işlemleri bir yıl daha ötelenmeye çalışılmaktadır.
Burada iyi niyet kuralı işletilerek bildirimin kiraya verenin hakimiyet alanından çıkma tarihinin esas alınarak yorumlanması kanaatindeyiz.
Normal şartlarda, TBK 347 uyarınca yapılacak bu fesih bildirimi bir “bozucu yenilik doğuran hak” olup, karşı tarafa ulaşmakla etkilerini hiçbir rıza, onay, izin gerekmeksizin doğurur. Dolayısıyla fesih bildirimi kiracıya ulaştığı an itibariyle kira sözleşmesi sona erer ve taşınmazı süresinde boşaltmayan kiracı o andan itibaren kiracılık sıfatını kaybederek haksız işgalci konumuna geçer.
Fesih bildiriminde kira sözleşmesinin sona erdirilmek istendiğine dair irade açıkça ortaya konmalıdır.
Bununla birlikte TBK 347 ile getirilen en önemli yenilik, kiraya verenin bu fesih hakkını kullanabilmesi için hiçbir haklı sebebe dayanma zorunluluğunun bulunmamasıdır. Kiraya veren herhangi bir sebeple sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiraya Veren Tarafından Kanuna Uygun Şekilde Yapılan Fesih Bildirimine Karşın Kiracının Kiralananı Boşaltmaması
Kiraya veren tarafından kanunun aradığı şekil ve şartlara uygun bir fesih bildirimi yapılsa dahi kiracı taşınmazı boşaltmayabilir. Bu durumda gidilecek yol taşınmazın dava yoluyla tahliyesini sağlamaktadır.
Taşınmazın dava yoluyla tahliyesi iki türlü sağlanabilir.
1. Şöyle ki; HMK madde 4/1(a) kira ilişkilerinden doğan tüm uyuşmazlıklara bakmakla görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemeleri olduğunu belirtmiştir. Dolayısıyla kiracının kiralananı kira sözleşmesi sona ermesine rağmen boşaltmaması kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık olup, bunu Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye talebi ile dava etmek mümkündür.
2. Taşınmazın dava yoluyla tahliyesinde gidilmesi mümkün diğer bir yol ise Asliye Hukuk Mahkemelerinde haksız el atmanın önlenmesi ve ecrimsil talebi ile dava açmaktır.
Fesih bildiriminin bozucu yenilik doğuran bir hak olarak karşı tarafa ulaşmakla hükümlerini doğurduğu göz önüne alındığında, kira sözleşmesi fesih bildirimi yapılan uzama yılının bitmesi ile başkaca bir işleme kalmaksızın sona ereceğinden taşınmazı kullananın kiracılık sıfatı ortadan kalkar. O andan itibaren kiracı, hakkı olmadığı halde taşınmazda oturmaya devam ederse artık haksız işgalci konumuna gelir. Bu durumda TMK 683 ve 995 uyarınca işlem yapılması mümkündür.
Türk Medeni Kanunu Madde 683;
“…Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”
Türk Medeni Kanunu Madde 995;
“İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.”
TMK 683 mülkiyet hakkını koruması için malike İSTİHKAK ve HAKSIZ ELATMANIN ÖNLENMESİ olarak iki yetki tanımıştır. İstihkak iddiası taşınmazın maliki olunduğunun tespiti ve tesciline yöneliktir. Eğer kiracının aynı zamanda taşınmazın maliki olduğuna yönelik bir iddiası yoksa istihkak davası yoluna gidilmesi uygun olmayacaktır. Kiracı, kiralanan taşınmaz üzerinde kira sözleşmesi sona ermesine rağmen hakkı olmadığı halde zilyetliğini sürdürüyorsa haksız el atmanın önlenmesi için davası açılacak ve ecrimsil talep edilecektir.
Ecrimsil, TMK 995 ile tanımlanan ve geriye dönük olarak haksız müdahalede bulunan kişiden talep edilen tazminatı ifade eder.
Av. Zeynep Zülfükar